Ter um imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros — 87%, mais especificamente, segundo pesquisa. Essa é uma realidade sobretudo dos mais jovens (de 21 a 24 anos), que buscam a conquista da primeira casa. A boa notícia é que já existem meios que facilitam tirar o sonho do papel.

Talvez o de maior destaque seja o financiamento imobiliário. Ele nada mais é que um empréstimo exclusivo para a compra de uma lote, casa ou apartamento. Além disso, vale tanto para bens novos quanto usados e, em alguns casos, podem cobrir a construção ou a reforma do espaço.

Neste artigo, vamos mostrar como funciona um financiamento, termos importantes usados no processo de financiar o imóvel e como se organizar para essa conquista. Acompanhe!

Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário, como vimos, é uma forma de empréstimo, mas com finalidade estipulada. A instituição financeira cobre uma porcentagem do valor do imóvel (até 90%, na maioria dos casos), e o consumidor realiza o pagamento em parcelas a essa instituição, bem como contribui com uma quantia de entrada — que já é um montante menor para a pessoa conseguir.

Então, vamos supor que você deseje uma casa com valor de R$ 400 mil, e a instituição financeira consiga financiar* (*condições para operações especiais) 90%. Logo, a entrada seria de R$ 40 mil, e os R$ 370 mil seriam parcelados com juros pelo prazo escolhido — que, em alguns casos, vai até 35 anos.

Tipos de financiamento para imóveis

Existem diferentes modalidades para financiar seu imóvel. Confira algumas delas:

• Sistema Financeiro da Habitação (SFH): há possibilidade de financiar até 80% do imóvel (que não pode passar de R$ 1,5 milhão), desde que as parcelas não comprometam mais de 30% da renda bruta do comprador pessoa física;
• Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI): aqui, não existe valor máximo para imóvel ou comprometimento de renda, e o financiamento chega a 90% do bem, com prazo de até 35 anos. Porém, os juros variam de 12% a 16% ao ano;
• Minha Casa Minha Vida: tem como público-alvo famílias, com renda até R$8.000,00. O valor para compra, construção ou reforma vai de R$ 142 mil a R$ 350 mil e prazo de até 420 meses para pagar;
• Financiamento com loteadora: neste caso, o comprador não faz a negociação com um banco. É uma possibilidade aqui na Urba, sem burocracia e condições facilitadas.

Quais são os conceitos mais importantes de um financiamento imobiliário?

Você vai encontrar estes termos abaixo em praticamente qualquer conteúdo sobre financiamento imobiliário. Por isso, vale entender melhor o que significam para não ficar com dúvidas!

Taxas de juros

Esse é o valor que a instituição financeira tem como "garantia" pelo capital oferecido para o imóvel ou (é o preço do “aluguel” do dinheiro por um determinado prazo. É o percentual calculado pela divisão dos juros que foram contratados pelo capital emprestado). Envolve diversos riscos, como probabilidade de inadimplência, renda familiar do consumidor, valor do bem, histórico de dívidas e a idade do comprador.

Correção monetária

IPCA e Taxa Referencial são algumas formas de correção monetária. Como o próprio nome indica, ela serve para reparar a perda econômica que aconteceria por causa da inflação e dos reajustes de moedas.

Amortização

Já a amortização acontece da forma tradicional, quando o consumidor paga cada prestação ou com a antecipação das parcelas finais. Alguns dos sistemas de amortização são Price, comparcelas lineares e juros decrescentes, e o Sistema de Amortização Constante (SAC), com parcelas diminuindo a cada mês.

Como se organizar para o financiamento?

Tendo tudo isso em mente, chegou a hora de entender de que maneira se organizar para as principais etapas de financiar um imóvel.

Orçamento familiar e valor das parcelas

O primeiro passo não depende de instituições financeiras, documentações ou burocracias. É o momento de analisar bem o orçamento e entender se será possível arcar com parcelas de um financiamento imobiliário. Aqui, vale lembrar que as prestações não podem comprometer mais que 30% da renda mensal do comprador.

Essa não é apenas uma exigência das instituições, mas uma segurança para o próprio orçamento familiar. A regra impede que você assuma um compromisso com o qual não poderá cumprir no futuro.

Em alguns casos, você perceberá que ainda não é hora de assumir um financiamento. Por exemplo, em caso de dívidas e outras pendências mais importantes. Vale ter em mente que essa compra envolve custos como as taxas cartoriais, o IPTU, as despesas com condomínio (no caso de lotes, apartamento e casas em espaços fechados), entre outros.

Verificação do limite de crédito

Essa é a verificação que a instituição financeira faz das suas condições financeiras para definir quanto de crédito será liberado. Há a avaliação da entrada disponível, da renda apresentada, de possíveis restrições ao nome, entre outros.

Escolha do imóvel

É aqui que você filtra as opções, conhece os preços praticados no mercado, avalia o custo-benefício envolvido e assim por diante. Nesse momento, pode descobrir, entre as alternativas abaixo, se:

• realmente um imóvel pronto é o ideal para sua realidade. Mesmo que seja a opção mais onerosa, ao menos evitará despesas com arquiteto, engenheiro, materiais de construção e assim por diante;
• deseja um imóvel totalmente personalizado e, por isso, o financiamento será para construir a própria casa. Inclusive, há modalidades para compra de terreno + materiais de construção;
• talvez um imóvel na planta seja mais indicado, pelo custo mais baixo que o de uma propriedade pronta. Só vale ter atenção ao prazo de conclusão.

Documentação e assinatura do contrato

Alguns documentos necessários,além dos pessoais (RG, CPF, certidões etc.), incluem comprovante de renda e de residência, certidão negativa de débitos e relativos ao FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), caso pretenda utilizá-lo. Também entram as certidões do imóvel, como a matrícula atualizada e a certidão negativa de débitos de IPTU.

Com a documentação correta e a aprovação do financiamento, chega o momento de assinar o contrato. Ele tem validade de escritura pública. Por isso, precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade.

Taxas e custos cartoriais

Para encontrar as melhores taxas, tenha muita atenção ao Custo Efetivo Total (CET). Ele envolve tanto os juros do banco quanto as taxas administrativas, seguros obrigatórios e previsão das correções monetárias das prestações. Ele se distribui durante todo o financiamento.

Agora quanto à compra do bem, saiba que existem custos cartoriais dos quais não há como fugir. Um exemplo é o registro do contrato em cartório e o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Este último varia conforme a cidade em que você fará esse procedimento, mas fica, em média, 6% do valor total do imóvel.

Pagamento da entrada

Muita gente busca financiamento de imóvel com a menor entrada possível, encontrando opções que cobrem até 80 ou 90% do valor total. Mas vale lembrar que, quanto maior esse primeiro pagamento, menos juros você acaba pagando ao longo do contrato. 

Uso de FGTS

Quem trabalha com carteira assinada ainda pode contar com o saldo do FGTS para alguns financiamentos. Mas, para isso, existem algumas regras:

• o comprador deve ter carteira assinada por, pelo menos, 3 anos;
• ele não pode ter outro financiamento ativo no SFH;
• também não pode ter outra residência na cidade de moradia ou trabalho;
• o imóvel deve ser urbano, novo ou usado, e com valor até R$ 1,5 milhão. Ele não pode ter sido adquirido com FGTS nos últimos 3 anos;
• o proprietário não pode ter dívidas ou inscrição no cadastro de órgãos de proteção de crédito.

Outra informação importante é que dá para usar o FGTS como parte da entrada do bem ou na amortização das parcelas. No site da Caixa, você encontra em detalhes o que é necessário para esse processo todo.

Dá até para usar o FGTS na modalidade lote + construção, disponível em algumas cidades aqui na Urba. Essa opção contempla o valor do lote e da construção da casa e está sujeito à análise e aprovação de crédito pela instituição bancária. Consulte a disponibilidade dessa modalidade na página do loteamento do seu interesse.

Organizar-se para financiar um imóvel, sobretudo o primeiro, pode ser mais tranquilodo que você imagina. Agora, você conhece os tipos de financiamento, conceitos importantes e as principais dicas para começar a se preparar. Com isso, tem mais segurança e tranquilidade para conquistar esse sonho!

Ao pensar na escolha do imóvel, precisamos analisar também o local ideal. Entenda por que vale a pena investir numa casa ou apartamento em bairro planejado!